Preventa y desarrollos inmobiliarios: la ley antilavado en 2026
Recibir recursos que se destinen a un Desarrollo Inmobiliario que se va a vender o rentar es una fracción propia desde la reforma del 16 de julio de 2025: la V Bis del Artículo 17.
Desde qué monto te obliga
Los umbrales que importan al recibir recursos para un desarrollo, calculados con la UMA vigente:
Desde aquí integras expedienteCualquier montoEl Art. 17 fr. V Bis no fija monto de identificación. Cuando la ley no lo fija, todos los actos se consideran Actividad Vulnerable (Reglamento, Art. 7, reforma DOF 27-03-2026).
Desde aquí presentas aviso$941,412.758,025 UMA · Art. 17 fr. V Bis. Desde este monto la operación es
objeto de aviso.
De dónde salen estas cifras
La ley fija los umbrales en UMA, no en pesos, así que cambian cada enero. El valor
diario de 2026 es de $117.31 — INEGI, DOF 09/01/2026, código 5778072. El monto se mide sin
impuestos ni accesorios; en el aviso sí reportas el total que recibiste (Reglamento, Art. 6).
Lo que casi nadie sabe: los montos se acumulan
El umbral de aviso no se mide sólo operación por operación. Si el mismo cliente hace
varias operaciones del mismo tipo en un periodo de hasta seis meses y la suma
alcanza el umbral de aviso, esa suma te obliga a avisar. En tu actividad la ley no fija monto de identificación, así que suman todas.
Y no esperas a que pasen los seis meses: el aviso se presenta con la operación que hace
que se cruce el umbral.
Artículo 17, penúltimo párrafo LFPIORPI · Reglamento, Art. 7
El Reglamento, reformado el 27 de marzo de 2026, fija la acumulación por cliente y por tipo
de acto, en un periodo de hasta seis meses, y considera sólo los actos que en lo individual
se ubican en los supuestos de identificación.
Hasta cuánto puedes recibir en efectivo
Esto es distinto del umbral de aviso y se confunde seguido. El aviso es una
obligación de informar. El Artículo 32 es una prohibición:
no se puede liquidar ni pagar, ni aceptar el pago, en monedas y billetes
—pesos o divisas— ni en metales preciosos, aunque el efectivo pase por un banco. Y el
Art. 32 restringe actos, no giros.
El Art. 32 depende de qué compra el recurso que recibes:
Prohibido en efectivo desde$941,412.758,025 UMA · Art. 32 fr. I, constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles: si el recurso es el precio de la compraventa de una unidad.
Prohibido en efectivo desde$376,565.103,210 UMA · Art. 32 fr. VI, transmisión de acciones o partes sociales: si el recurso es una aportación a cambio de acciones o partes sociales.
Cuando el recurso no compra ni una unidad ni acciones —un contrato de inversión, una aportación a un fideicomiso—, la ley no dice con letra si entra en el Art. 32. Consúltalo antes de aceptar efectivo.
Para el umbral de aviso no cuentas impuestos ni accesorios; para el límite de efectivo,
sí (Reglamento, Art. 6). Una operación que no cruza el umbral de aviso sin
IVA puede cruzar el de efectivo con él.
Artículo 32 LFPIORPI · reforma DOF 16-07-2025
La prohibición aplica a los actos «por un valor igual o superior» al límite, así que
el monto exacto del límite ya está prohibido. Participar en un acto prohibido se multa como
omitir un aviso (Art. 53 fr. VII con Art. 54 fr. III), y presentar el aviso después no lo
subsana.
Los plazos
El aviso: a más tardar el día 17 del mes siguiente al de la operación (Art. 23).
La fecha de la operación: Cuenta el día en que se recibió y destinó la última aportación al desarrollo en el mes (Reglas, Art. 24 Bis fr. IV). Puedes mandar en un solo aviso todo lo que recibiste en el mes para el mismo desarrollo, si no te pasas del plazo de cada recurso (Reglas, Art. 24 Bis 1).
El mes sin operaciones también se reporta. Si en un mes no hubo
operaciones objeto de aviso, presentas un informe que lo dice, en el mismo formato. Una
vez enviado no se puede modificar ni eliminar; si después encuentras una operación que sí
debía avisarse, presentas el aviso (Reglas, Art. 25). Y mientras estés en el padrón, sigues
presentando avisos o informes hasta que te des de baja (Reglamento, Art. 12).
Si se te pasa: un aviso presentado hasta 30 días tarde se multa con la
escala chica; pasados los 30 días, la ley ya no lo trata como tardío y remite a la sanción
de la omisión (Art. 53 fr. III).
Lo que guardas: copia de los avisos, los informes, su soporte y los
acuses, por no menos de diez años (Reglamento, Art. 20).
Qué expediente tienes que integrar
El expediente del cliente se integra antes o durante la operación, no
cuando la autoridad lo pide (Reglas, Art. 12). Cambia según quién es tu cliente:
Si tu cliente es persona física
Identificación oficial vigente · Reglas, Art. 12, fr. I · Anexo 3
CURP · Reglas, Art. 12, fr. I · Anexo 3
Comprobante de domicilio · Reglas, Art. 12, fr. I · Anexo 3
Constancia de situación fiscal · Reglas, Art. 12, fr. I
Constancia de beneficiario controlador · Reglas, Art. 12, fr. VII · Anexo 3, inciso a, numeral iv
Constancia de situación fiscal · Reglas, Art. 12, fr. II · Anexo 4
Comprobante de domicilio · Reglas, Art. 12, fr. II · Anexo 4
Poder del representante legal · Reglas, Art. 12, fr. II · Anexo 4
Identificación del representante legal · Reglas, Art. 12, fr. II · Anexo 4
Libro de socios o registro de acciones · Reglas, Art. 23 Quinquies · Art. 23 Ter 4, fr. II
Si el cliente es persona moral, recabas los documentos que identifican a su
beneficiario controlador, la persona física que está detrás. Si es persona
física, recabas su declaración de si existe o no un beneficiario controlador distinto de
ella (Art. 18 fr. III).
Reglas, Art. 21 · Ley, Arts. 18 fr. IV y 21
Con los clientes con quienes tengas relación de negocios, verificas cuando menos una
vez al año que el expediente siga completo, y el comprobante de domicilio no puede
tener más de tres meses. Todo se conserva diez años. Y si el cliente se niega
a darte la información, la ley te permite no hacer la operación, sin responsabilidad.
Si el negocio está a tu nombre o a nombre de una sociedad
Persona física: cumples las obligaciones tú, de manera personal y
directa (Art. 20).
Persona moral: designas ante la Secretaría a una persona Representante
Encargada del Cumplimiento. Mientras no la tengas, o no te la acepten, responden los
integrantes del órgano de administración o el administrador único (Art. 20). Y los avisos
se firman con la e.firma de la sociedad, no con la de su representante (Reglas, Art. 24).
Lo que cuesta no hacerlo
No identificar al cliente o no conservar su expediente$23,462 a $234,620200 a 2,000 UMA · incumplir una obligación del Art. 18 es el Art. 53 fr. II,
y su multa la del Art. 54 fr. I
Presentar el aviso tarde, hasta 30 días$23,462 a $234,620200 a 2,000 UMA · Art. 53 fr. III con Art. 54 fr. I
Omitir el aviso$1,173,100 a $7,625,15010,000 a 65,000 UMA, o del 10% al 100% del valor del acto, la que resulte mayor ·
Art. 53 fr. VI con Art. 54 fr. III
Recibir en efectivo un acto prohibido por el Art. 32$1,173,100 a $7,625,15010,000 a 65,000 UMA, o del 10% al 100% del valor del acto, la que resulte mayor ·
Art. 53 fr. VII con Art. 54 fr. III
Si te pones al corriente por tu cuenta antes de que empiece una
verificación y reconoces la falta, la primera vez no hay multa (Art. 55). Más en
cuánto es la multa y en
qué hacer si te llegó una visita.
Las fechas que se te vienen encima
30 de noviembre de 2026 — entra en vigor el Acuerdo 115/2026,
publicado en el Diario Oficial el 7 de agosto de 2026.
1 de marzo de 2027 — son exigibles la metodología de riesgo,
el grado de riesgo de cada cliente, el conocimiento del cliente y el Manual de
políticas internas.
Si ya estabas dado de alta ante el SAT antes de la entrada en vigor, el plazo del
Manual te lo fija el transitorio —el 1 de marzo de 2027— y no los noventa días desde
tu alta. Es una confusión frecuente y hace que tableros mal hechos te muestren
retrasos de años que no existen.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué monto se presenta el aviso antilavado para desarrollos en preventa en 2026?
Desde $941,412.75, que son 8,025 UMA (Art. 17 fr. V Bis). Y también cuentan las sumas: varias operaciones del mismo cliente en hasta seis meses que juntas alcanzan el umbral te obligan a avisar (Reglamento, Art. 7).
¿Desde qué monto tengo que integrar el expediente del cliente?
Con cualquier monto, porque la ley no fija uno (Art. 17 fr. V Bis). El expediente se integra antes o durante la operación (Reglas, Art. 12).
¿Hasta cuánto puedo recibir en efectivo?
Está prohibido recibir el pago en efectivo en constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, desde $941,412.75 (8,025 UMA, Art. 32 fr. I); en transmisión de acciones o partes sociales, desde $376,565.10 (3,210 UMA, Art. 32 fr. VI). Para este límite sí cuentan impuestos y accesorios (Reglamento, Art. 6).
¿Cuándo vence el aviso?
A más tardar el día 17 del mes siguiente al de la operación (Art. 23). Y el mes sin operaciones que avisar también se reporta, con un informe (Reglas, Art. 25).
¿Cuánto es la multa por no presentar el aviso?
Omitirlo se multa con 10,000 a 65,000 UMA ($1,173,100 a $7,625,150), o del 10% al 100% del valor del acto, la que resulte mayor (Art. 53 fr. VI con Art. 54 fr. III). Presentarlo hasta 30 días tarde, con 200 a 2,000 UMA ($23,462 a $234,620).